06 · I hvilken rekkefølge

Fremdrift

Arbeidsrekkefølge etter frister, tekniske avhengigheter og finansiering.

29.10.2028

Tillatelsen ble gitt 29.10.2025 og faller bort tre år senere om arbeidene ikke er satt i gang — det samme gjelder dispensasjonen fra LNFR. Fristen kan ikke forlenges, jf. pbl. § 21-9, og en endringssøknad forlenger den som hovedregel heller ikke. Faller dispensasjonen, er tomta LNFR igjen med bygge- og delingsforbud, og hele boligbruken er ulovlig på nytt.

Før bud

Avklaringene som må være på plass før du byr

Skriftlig forhåndsavklaring fra Trondheim kommune om ulovlighetssaken: hva må rettes, innen når, og godtar de en framdriftsplan framfor nytt pålegg?
Pris på drenering rundt hele bygget, og på tilknytning til den kommunale VA-ledningen som allerede ligger der. Samme grøft, samme entreprenør, én befaring.
Tankundersøkelse av den nedgravde oljetanken i gårdsplassen.
Befaring av den avlåste leiligheten i 2. etasje som takstmannen aldri kom inn i.
Finansieringsbekreftelse — og en avklaring på om banken behandler dette som bolig eller næring. Det avgjør både rente og egenkapitalkrav.

BeslutningspunktByr vi? Og på hvilket nivå, gitt de fire prisene over?

0–3 mnd etter overtakelse

Frister som løper uansett hva du ellers gjør

Legg ut radonsporfilm. Målingen tar to måneder og må være ferdig før noen flytter inn.
Røykvarslere og slokkeutstyr i hver enhet. Takstrapporten slår fast at det mangler.
Asbestprøve av eterniten på tilbygget. Svaret avgjør metode og pris på hele tilbyggsfasaden, og du kan ikke skrape eller høytrykksvaske i nærheten før du vet.
Avvikle romutleien i den formen kommunen har gitt pålegg om. Det er dette punktet ulovlighetssaken faktisk henger på.
Send endringssøknaden for forslag Q. Saksbehandlingen går parallelt med alt annet.

BeslutningspunktEr endringssøknaden inne? Ingen materialinnkjøp til 2. etasje før den er sendt.

3–15 mnd

2. etasje — den etasjen som betaler for de neste

Riving, ny vegg, branncelleskille og trinnlydplate over hele arealet.
Rør og el i alle fire våtrom og to kjøkken. Eneste postene som ikke er egeninnsats.
To leiligheter og kontoret ferdigstilt og utleid. Fra dette punktet har prosjektet inntekt.
Søk ferdigattest på 2. etasje så snart den står. Ikke vent til alt annet er ferdig.

BeslutningspunktFerdigattest på 2. etasje. Dette er beviset kommunen trenger for å lukke sin del av saken.

1–3 år, sesong for sesong

Fasaden, én vegg av gangen

Liften er vår egen. Det sparer ca. 85 000 kr i stillasleie og lar fasaden tas i etapper etter vær og tid, uten at riggen tikker.
Til gjengjeld når du bare én flate om gangen: planlegg kledning, takrenner og de nye vinduene vegg for vegg, ikke etasje for etasje.
Terrassen gjøres etter fasaden. Et nytt dekke er i veien for liften, og fasadearbeidet søler ned et nytt dekke.
Taktekkingen bør tas samtidig med takrennene — samme rigg, samme stillas, halve kostnaden i oppstilling.

Innen 29.10.2028

Den harde fristen

Tillatelsen og LNFR-dispensasjonen faller bort tre år etter 29.10.2025 om arbeidene ikke er satt i gang. Fristen kan ikke forlenges, jf. pbl. § 21-9.
Det samme skjer om arbeidet ligger nede i mer enn to år sammenhengende.
Faller dispensasjonen, er eiendommen tilbake til LNFR med bygge- og delingsforbud — og hele boligbruken er ulovlig igjen.

BeslutningspunktDette er den ene datoen hele prosjektet er bundet av.

3 år og utover

Det som gjør bygget helt

Drenering rundt hele bygget, og deretter rom under terreng i sokkelen.
Kommunal VA-tilkobling — samme grøft som dreneringen.
1. etasje til utleiestandard. 400 m² som ikke er prosjektert ennå.
Elektrisk anlegg i resten av bygget, avløpsstamme, ventilasjon, bereder.
Sokkelens 400 m² er den eneste reelle oppsiden i eiendommen. Den krever drenering, VA og ny søknad før den er verdt noe.

Avhengigheter

Drenering før sokkel. Takstmannen sier det rett ut: ny oppbygging av rommene under terreng kan først vurderes etter at dreneringen er utbedret. Gjøres det i motsatt rekkefølge, gjøres det to ganger.
Fasade før terrasse. Et nytt terrassedekke står i veien for liften, og fasadearbeidet søler ned et nytt dekke. Terrassen er den siste utvendige posten, ikke den første.
Endringssøknad før innkjøp. Kravene til brann og lyd mellom tre boenheter kan endre veggoppbygningen. Materiallista er regnet med kravene inne, men bekreftelsen bør foreligge før det bestilles gips for 446 079 kr.

Felles rigg for tak og takrenner

Takrenner og taktekking hører sammen. Takrennene har TG3 og skal uansett byttes; tekkingen har TG2 og takstmannen anbefaler å planlegge utskifting. Begge krever samme rigg og samme oppstilling. Tas de hver for seg, betales oppstillingen to ganger — og på et bygg med 100 løpemeter takrenne er ikke det en liten post.