05 · Hva det gir

Økonomi

Regnestykket i tre deler: hva kjøpet koster, hva det må investeres i for å få bygget lovlig utleid, og hva det gir tilbake. Alle leienivåer og rentesatser er våre forutsetninger og er merket som det — de er ikke innhentede tall.

Investeringen, trinn for trinn

Fra kjøpekontrakt til ferdig bygg

Trinn	Hva det er	Kilde	Beløp	Akkumulert
A · Kjøpet	Prisantydning 7 490 000 pluss omkostninger 188 600	Salgsoppgaven	7 678 600	7 678 600
B · I drift	2. etasje: materialer 446 079, rør, el og vinduer 843 600, radonmåling, slokkeutstyr og gebyrer	Regnet av modellen	1 369 679	9 048 279
C · Klimaskjerm	Kledning 341 356, takrenner 43 575, terrasse 104 240, maling av eterniten 13 024	Regnet av modellen	502 195	9 550 474
D · Resten av bygget	Drenering, sokkel, elektrisk anlegg, taktekking, avløp, VA-tilknytning og 1. etasje. Ikke prosjektert.	Vår forutsetning	2 210 000–4 950 000	11 760 474–14 500 474

Trinn B og C er regnet ut av tegningsmodellene og prises post for post i materiallistene. Trinn D er ikke prosjektert av noen — verken av oss eller av takstmannen, som bare oppgir bånd. Det er derfor det står som spenn og ikke som tall.

Trinn D i detalj

Det ingen har priset ennå · 2 210 000–4 950 000 kr

Post	Kilde	Lavt	Høyt
Radonmåling, slokkeutstyr, røykvarslere, gebyrerMå på plass før første leietaker. Lite beløp, hard frist.	Vår forutsetning	40 000	80 000
Oljetank: undersøkelse og fjerningNedre tall er en ren tankfjerning. Øvre tall forutsetter noe masseutskifting. Er tanken lekk, er taket åpent.	Vår forutsetning	60 000	250 000
Drenering rundt hele byggetTakstens bånd er «over 300 000», med håndverker. Øvre tall er vårt anslag for et 1 227 m² bygg med 85 m omkrets over to fasadeplan.	Takstrapporten	300 000	700 000
Rom under terreng, sokkelTakstens bånd er «over 300 000». Kan ikke gjøres før dreneringen er ferdig.	Takstrapporten	300 000	600 000
Elektrisk anlegg, hele bygget utenom 2. etasjeTakstens eget bånd på 10 000–50 000 gjelder strakstiltak, ikke fornyelse av anlegget — som er det samme rapporten sier må påregnes.	Vår forutsetning	250 000	500 000
Taktekking og vindskierTG2 i dag, men rapporten anbefaler å planlegge utskifting. Bør gjøres samtidig med takrennene, som allerede ligger i materiallista.	Vår forutsetning	400 000	800 000
Avløpsstamme og vannledninger utenom 2. etasjeTG2 begge to. Avløpsstammen fra 1960 beholdes i 2. etasje, men resten av bygget står igjen.	Takstrapporten	200 000	400 000
Snøfangere og feieratkomstTakstens eget bånd. Personsikkerhet — ikke en post som kan utsettes.	Takstrapporten	50 000	150 000
Ventilasjon og varmtvannsberederTG2. Berederen er over 20 år.	Takstrapporten	100 000	250 000
Kommunal VA-tilkoblingNy ledning ligger langs eiendommen, men er ikke tilkoblet. Anleggsbidrag pluss grøft. Sannsynligvis nødvendig for å få utleie i sokkelen.	Vår forutsetning	150 000	400 000
1. etasje: oppgradering til utleiestandard400 m² med to kjøkken og tre bad som alle har TG2 eller TG3. Ikke prosjektert. Dette er det største hullet i tallgrunnlaget vårt.	Vår forutsetning	400 000	900 000
Sum inkl. radon og slokkeutstyr		2 250 000	5 030 000

Leie og drift

Per år · alle leienivåer er forutsetninger

Inn

Brutto leie 52 000 kr/mnd fra 4 enheter, 560 m²	624 000
Ledighet og tap 5 % — forutsetning	−31 200
Effektiv leieinntekt	592 800

Ut

Kommunale avgifter	35 581
Forsikring	25 000
Strøm 55 000 kWh à 1,25 kr	68 750
Vedlikeholdsavsetning Forutsetning for et 1940-bygg på 1 227 m²	100 000
Sum drift	229 331

Netto driftsresultat363 469 per år, før renter og skatt

På kapital i drift4,0 % etter trinn A og B, 9 048 279

Med klimaskjerm3,8 % etter trinn C, 9 550 474

Ferdig bygg2,5 % øvre trinn D, 14 500 474

Det er her regnestykket blir trangt

Netto driftsresultat på 363 469 kr er greit nok mot kapitalen som står i bygget når 2. etasje er utleid. Men leieinntekten vokser ikke når trinn C og D gjøres — drenering, taktekking og elektrisk anlegg gir ingen ny krone i leie, de bare hindrer at bygget forfaller videre. Avkastningen faller derfor fra 4,0 % til 2,5 % etter hvert som bygget gjøres ferdig.

Det er ikke et argument mot å gjøre arbeidet. Det er et argument for at kjøpsprisen må ta høyde for trinn D, siden trinn D aldri kommer til å betale seg selv gjennom leia.

Finansiering

Forutsetning: 60 % belåning, 6,0 % rente

Lån 60 % av prisantydning	4 494 000
Egenkapital i kjøpet Inkludert omkostninger	3 184 600
Egenkapital i trinn B Ombyggingen av 2. etasje	1 369 679
Egenkapital i alt	4 554 279
Renter 6,0 % av 4 494 000	−269 640
Igjen etter renter Før avdrag og skatt	93 829

Hvorfor 60 % og ikke 85

Et bygg på 1 227 m² som er registrert som pleiehjem, ligger i LNFR, mangler ferdigattest og har en åpen ulovlighetssak, blir sannsynligvis vurdert som næringseiendom og ikke som bolig. Det gir høyere egenkapitalkrav og næringsrente.

Avklar dette med banken før bud. Går den med på boliglånsvilkår, endrer hele regnestykket seg til det bedre. Gjør den ikke det, må 4 554 279 kr i egenkapital være på plass.

Skatt er holdt utenfor. Utleie av en eiendom eier ikke selv bebor hoveddelen av, er skattepliktig kapitalinntekt. Ta det med regnskapsfører.

Følsomhet

Netto avkastning på kapital etter trinn A–C · leienivå i kolonnene

Kjøpesum	−15 %	Vår forutsetning	+15 %	Kapital bundet
6 800 000	3,1 %	4,1 %	5,1 %	8 843 224
7 490 000	2,9 %	3,8 %	4,7 %	9 550 474
7 900 000	2,8 %	3,6 %	4,5 %	9 970 724

Den uthevede ruta er forutsetningene våre: prisantydning og anslått leienivå. Legg merke til at leienivået flytter avkastningen mer enn kjøpesummen gjør — 400 000 kr i budrunden veier mindre enn om leia treffer 15 % feil. Det er derfor leienivåene bør etterprøves mot faktiske annonser på Spongdal før bud, ikke etter.

Forutsetningene, samlet

Leienivåene er våre anslag, ikke innhentede tall: 2. etasje · L1 13 000 kr/mnd, 2. etasje · kontoret 8 000 kr/mnd, 2. etasje · L3 11 000 kr/mnd, 1. etasje 20 000 kr/mnd. De bør etterprøves mot faktiske annonser i området.
1. etasje leies ut samlet som den ene boenheten den er godkjent som. Oppdeling i flere enheter gir høyere leie, men krever ny søknad — og treårsfristen er allerede full.
Sokkel og loft gir null. 400 m² sokkel og 137 m² loft er holdt helt utenfor inntektssida. Det er den forsiktige forutsetningen; det er også der all oppside ligger.
Ledighet 5 % og vedlikeholdsavsetning 100 000 kr i året. Begge er anslag. For et 1940-bygg med tretten TG3-er er avsetningen heller for lav enn for høy.
Strømprisen 1,25 kr/kWh inkl. nettleie, på selgers eget forbruksanslag på 55 000 kWh. Forbruket vil stige når hele bygget er i bruk.
Skatt, avdrag og eventuell merverdiavgift er ikke med. Tallene er før skatt og før avdrag.