Leinstrandvegen 203Spongdal · gnr 219/11
Risikoforhold

Risiko

15 forhold, sortert etter alvorsgrad. Hvert av dem har et motsvar og et tidspunkt. 6 av dem skal være avklart før det legges inn bud — de er det billigste arbeidet i hele prosjektet.

Kritiske4 kan velte prosjektet alene
Høy4 koster penger eller tid
Middels7 må håndteres, men er kjent
Avklares før bud6 noen uker og lite penger

Det som ikke står i noen av radene under

Verken boligkjøperforsikring eller boligselgerforsikring kan tegnes på denne eiendommen, fordi bruksendringen ikke er ferdigstilt. Det betyr at sikkerhetsnettet i norsk boligomsetning ikke finnes her: enhver mangel som dukker opp etter overtakelse er kjøpers regning, og kjøpers søksmål. Salgsoppgaven sier det rett ut — kjøper overtar det fulle ansvaret og risikoen for byggesaksforholdene, herunder pålegg, krav om retting eller tilbakeføring, og bortfall av tillatelser.

Registeret

Sortert kritisk → middels

Ulovlighetsoppfølgingen følger eiendommen — ikke selgeren

Kritisk  før bud

Kommunen ga pålegg og tvangsmulkt 08.05.2025 (ULOV-22/83765). Saken er ikke avsluttet. For å lukke den må romutleien opphøre og bygget bringes i samsvar med tillatelsen. Selgeren kommer ikke til å gjøre det.

Følgen
Tvangsmulkten er personlig og følger ikke eiendommen, men kommunen sier rett ut at en ny eier kan få sin egen sak på nøyaktig de samme forholdene. Ansvaret følger eierforholdet.
Vårt trekk
Be om skriftlig forhåndsavklaring fra Trondheim kommune FØR bud: hva må være rettet, innen når, og går de med på en framdriftsplan i stedet for nytt pålegg?

Treårsfristen på tillatelsen kan ikke forlenges

Kritisk  hele veien

Tillatelsen ble gitt 29.10.2025. Settes arbeidene ikke i gang innen tre år, faller både tillatelsen og dispensasjonen fra LNFR bort. Det samme skjer om arbeidet ligger nede i mer enn to år. Fristene kan ikke forlenges, jf. pbl. § 21-9.

Følgen
Faller dispensasjonen, er man tilbake til LNFR med bygge- og delingsforbud, og hele boligbruken er ulovlig igjen. Da er 1940-bygget verdt tomteverdi og lite mer.
Vårt trekk
Regn 29.10.2028 som en hard vegg. Alt annet i framdriftsplanen legges rundt den.

Verken boligkjøper- eller boligselgerforsikring er mulig

Kritisk  før bud

Ingen av de to forsikringene kan tegnes på denne eiendommen, fordi bruksendringen ikke er ferdigstilt.

Følgen
Sikkerhetsnettet i norsk boligomsetning finnes ikke her. Enhver mangel som dukker opp etter overtakelse er kjøpers regning og kjøpers søksmål.
Vårt trekk
Prise inn en egen reserve for skjulte feil. Det er denne posten reserven finnes for.

Drenering og rom under terreng

Kritisk  før bud

To TG3-poster, begge med kostnadsbånd «over 300 000». Sokkelen har stått under 10 cm vann etter tilbakeslag fra septiktanken, og er ikke istandsatt. Fuktspor.

Følgen
Sokkelens 400 m² er null verdt som utleieareal før dette er gjort. Og gjøres det ikke, fortsetter fukten oppover i konstruksjonen.
Vårt trekk
Innhent pris på drenering rundt hele bygget før bud. Dette er den største enkeltposten som ikke er priset i materiallistene våre.

Endringssøknad for forslag Q

Høy  0–6 mnd

Tillatelsen av 29.10.2025 gjelder én toroms leilighet og fire hybler med felles kjøkken og bad. Forslag Q er tre selvstendige boenheter. Det er en annen sak.

Følgen
Tre selvstendige enheter utløser TEK17 § 11-8 (branncelleskille, EI30-dører) og § 13-6 (lydisolasjon R'w 55 dB) mellom enhetene. Kravene kan endre veggoppbygningen — og dermed materiallista.
Vårt trekk
Send endringssøknaden før innkjøp til 2. etasje. Materiallista er allerede regnet med branncelleskille og trinnlydplate over hele arealet, så avviket bør bli lite.

Nedgravd oljetank i gårdsplassen

Høy  før bud

Ute av drift i ca. 25 år, aldri undersøkt eller sanert. Takstmannen har uttrykkelig ikke vurdert den.

Følgen
Forurensningsforskriften kap. 1 legger ansvaret på eier. Er tanken lekk, er det ikke tanken som koster — det er massene rundt.
Vårt trekk
Bestill tankundersøkelse før bud. Prisen på selve fjerningen er forutsigbar; prisen på forurenset masse er det ikke.

Radon er aldri målt

Høy  0–3 mnd

Bygget er aldri radonmålt. Ved utleie er måling pliktig, og forsvarlige verdier må kunne dokumenteres.

Følgen
Uten måling kan ingenting leies ut lovlig. Med for høye verdier kommer tiltak i sokkel og 1. etasje på toppen av alt annet.
Vårt trekk
Legg ut sporfilm i vinterhalvåret rett etter overtakelse. Målingen tar to måneder og må være i gang før utleien skal starte.

LNFR og uregulert tomt

Høy  varig

Tomta er uregulert og ligger i LNFR-område med bygge- og delingsforbud. Dispensasjonen gjelder dette ene tiltaket.

Følgen
Ingen utvidelse, ingen fradeling, ingen ny bygningsmasse på de 3 600 m². Kommunen opplyser om restriktiv praksis.
Vårt trekk
Regn tomta som hage og parkering, ikke som utviklingspotensial. Alt oppsidepotensial ligger inne i bygningskroppen som allerede står der.

En leilighet i 2. etasje er aldri besiktiget

Middels  før bud

Leiligheten var avlåst da takstmannen var der. Kjøkken og bad er TG-IU. Lovligheten av rommene er heller ikke vurdert.

Følgen
Ukjent tilstand og ukjent lovlighet på et areal som inngår i kjøpet.
Vårt trekk
Krev befaring av denne leiligheten før bud. Nekter selger, er det i seg selv en opplysning.

Vann fra privat vannlag, avløp til septiktanken

Middels  0–12 mnd

Avløpet går til septiktank på tomta, tømt av kommunen. Vannet kommer fra et privat vannlag. Kommunen har lagt ny vann- og avløpsledning langs eiendommen, men den er ikke tilkoblet.

Følgen
Septiktanken er allerede årsaken til vannet i sokkelen. Tilkobling til kommunal ledning er sannsynligvis nødvendig for å få utleie i sokkelen, og koster anleggsbidrag pluss grøft.
Vårt trekk
Be kommunen om pris på tilknytning samtidig med dreneringsprisen. Grøfta er den samme grøfta.

Lagerbygget har ingen byggesakspapirer

Middels  før bud

Kommunen har verken tegninger eller saksdokumenter for lagerbygget med carport. Megleren kan ikke si noe om lovligheten.

Følgen
I verste fall en ulovlighet til, på en eiendom som allerede har en åpen sak.
Vårt trekk
Ta det med i forhåndsavklaringen med kommunen. Ett spørsmål ekstra i samme e-post.

Energimerke G og 55 000 kWh i året

Middels  1–3 år

Selger anslår ca. 55 000 kWh per år for sokkel, hoveddel i 1. etasje og romavdelingen i 2. etasje. Energimerke G, oppvarmingskarakter rød.

Følgen
Ved 1,25 kr/kWh inkl. nettleie er det ca. 69 000 kr i året, før huset er fullt utleid. Strøm er den største driftsposten, større enn kommunale avgifter og forsikring til sammen.
Vårt trekk
Etterisolering av loftsbjelkelaget er det billigste tiltaket per sparte kWh i et hus med kaldloft. Det ligger ikke i noen av materiallistene ennå.

Bygget står i rød og gul støysone

Middels  varig

Leinstrandvegen gir rød og gul støysone. Statsforvalteren hadde innsigelse, og planen måtte endres slik at ingen soverom ligger mot rød sone.

Følgen
En varig begrensning på planløsningen. Sørfasaden kan ikke brukes til soverom, uansett hvor godt det ville passet.
Vårt trekk
Lydglass i de tolv sørvinduene ligger allerede inne i vindusposten. Forslag Q er tegnet med regelen på plass.

Brannslokkeutstyr mangler

Middels  0–3 mnd

Takstrapporten slår fast at brannslokkeutstyr mangler i bygget.

Følgen
Ved utleie er røykvarslere og slokkeutstyr i hver boenhet et ufravikelig krav, og det er byggeier som er ansvarlig.
Vårt trekk
Billig å rette, men skal på plass før første leietaker flytter inn — ikke etterpå.

Egenerklæring om konsesjonsfrihet

Middels  ved kontrakt

På grunn av tomtestørrelsen må kjøper levere egenerklæring om konsesjonsfrihet, og kommunen må godkjenne den før overtakelse.

Følgen
Oppgjør kan ikke gjennomføres før skjemaet er signert og godkjent. En formalitet som likevel kan forsinke overtakelsen.
Vårt trekk
Fyll ut skjemaet samtidig med kjøpekontrakten, ikke etterpå.

De fire som skal hentes inn før bud

Alt annet i registeret kan håndteres etter overtakelse. Disse fire kan ikke, fordi de flytter prisen mer enn noe annet vi kan gjøre — og fordi svarene er billige å skaffe: