Tilstand
Takstrapporten fra Takst-Forum Trøndelag, datert 08.09.2025, vurderte 37 bygningsdeler. Ingen av dem fikk TG-0. Takstmannen skriver at det framover må påregnes en generell fornyelse av bygget.
Fordelingen over 37 vurderte bygningsdeler
- TG-0 — ingen avvik · 0
- TG-1 — mindre eller moderate avvik · 5
- TG-2 — vesentlige avvik · 15
- TG-3 — store eller alvorlige avvik · 13
- TG-IU — ikke undersøkt · 4
Takstens kroner og våre kroner er ikke samme kroner
Kostnadsbåndene under er takstmannens egne, og de er med håndverker. Materiallistene våre er materialer med egeninnsats. De to tallene kan ikke legges sammen og de kan ikke sammenlignes direkte — der takstmannen skriver 150 000–300 000 for kledningen, ligger vår materialpost på 341 356 kr, og differansen er arbeidet vi gjør selv. Regn takstens bånd som det det ville kostet å sette bort.
De tretten med tilstandsgrad 3
Store eller alvorlige avvik · takstens egne kostnadsbånd| Bygningsdel og anbefalt tiltak | Hvor | Utbedringskostnad |
|---|---|---|
| DreneringUtskifting av utvendig fuktsikring og drenering må påregnes. | hele bygget | over 300 000 |
| Rom under terrengAlt organisk materiale mot murflater bør fjernes. Ny oppbygging kan vurderes etter at dreneringen er utbedret. | sokkel | over 300 000 |
| Vinduer og dørerUtskifting av byggets vinduer må påregnes. | hele bygget | over 300 000 |
| Utvendige veggerRåteskadd kledning bør skiftes, og bakenforliggende konstruksjon kontrolleres for følgeskader. | hele bygget | 150 000–300 000 |
| Takrenner og nedløpUtskifting må påregnes. Bør gjøres samtidig med framtidig omtekking av taket. | hele bygget | 150 000–300 000 |
| Balkong, terrasse, plattingTotalrenovering må påregnes. | terrassen | 150 000–300 000 |
| Balkong, terrasse, plattingTotalrenovering må påregnes. | balkongen | 10 000–50 000 |
| TaktilbehørSnøfangere må monteres av hensyn til personsikkerhet. Forskriftsmessig atkomst for feier må etableres. | tak | 50 000–150 000 |
| Elektrisk anleggBygget har eldre elektrisk anlegg. Fornyelse av anlegget må påregnes. | hele bygget | 10 000–50 000 |
| Kjøkken, felleskjøkkenMekanisk avtrekk over komfyr anbefales. | 2. etasje | under 10 000 |
| Kjøkken over hovedleilighetMekanisk avtrekk over komfyr anbefales. | 2. etasje | under 10 000 |
| Bad, hovedleilighetMekanisk avtrekk må etableres, og sluk rengjøres jevnlig. | 1. etasje | under 10 000 |
| TrappFornyelse av byggets trapper må påregnes — både på grunn av manglende rekkverk/håndlister og slitasjegrad. | hele bygget | ingen umiddelbar kostnad |
Summen av de nedre grensene er 1 420 000 kr, og tre av postene har ikke noen øvre grense i det hele tatt — drenering, rom under terreng og vinduer står alle oppført som «over 300 000». De tre er også de eneste som ikke kan gjøres billigere med egeninnsats, fordi det er graving, betong og glass.
Femten med tilstandsgrad 2
Vesentlige avvik. Ingen av dem haster i seg selv, men flere av dem må uansett gjøres når noe annet gjøres — rørene når våtrommene fornyes, tekkingen når takrennene byttes.
- TG2Fundament og kjellermur. Sparkling av riss og sprekker anbefales for å følge med på utviklingen. Rissene vurderes ikke som konstruktivt betydningsfulle.
- TG2Loft, konstruksjonsoppbygging. Jevnlig kontroll av loftet som forebyggende tiltak.
- TG2Taktekking. Planlegging med utskifting av tekkingen anbefales. Råteskadde vindskier bør skiftes.
- TG2Etasjeskiller og gulv på grunn. Ikke umiddelbart behov. Tiltak må påregnes om nytt gulvbelegg med krav til planhet skal legges.
- TG2Avløpsrør. Utskifting av avløpsrørene anbefales.
- TG2Vannledninger. Bør skiftes i forbindelse med fornyelse av våtrom og kjøkken.
- TG2Vannbåren varme. Anlegget må kontrolleres av fagperson som vurderer eventuelle tiltak.
- TG2Ventilasjon. Fornyelse av byggets ventilasjonsanlegg bør vurderes ved framtidig renovering.
- TG2Varmtvannsbereder. Utskifting på grunn av oppnådd alder (over 20 år) må påregnes.
- TG2Kjøkken, felleskjøkken. Fornyelse av innredning og kjøkken anbefales.
- TG2Kjøkken over hovedleilighet. Fornyelse av kjøkkenet må påregnes.
- TG2Toalettrom. Mekanisk avtrekk anbefales for optimal ventilering.
- TG2Bad, hovedleilighet 1. etasje. Kun naturlig avtrekk. Mekanisk avtrekk anbefales, og badekaret bør fortsatt brukes på grunn av gulvfallet.
- TG2Bad, leilighet 1. etasje. Mekanisk avtrekk, jevnlig rengjøring av sluk, fortsatt bruk av badekar.
- TG2Bad, 2. etasje over hovedleilighet. Fornyelse av rommet må påregnes på grunn av alder og slitasjegrad.
Fire som ikke er undersøkt
Dette er hullene i kunnskapsgrunnlaget. Tre av dem kan lukkes før bud, for lite penger. Den fjerde — oljetanken — er den som kan koste mest.
- TG-IUKjøkken i avlåst leilighet, 2. etasje. Takstmannen kom ikke inn. Ikke vurdert.
- TG-IUBad i avlåst leilighet, 2. etasje. Takstmannen kom ikke inn. Ikke vurdert.
- TG-IUNedgravd oljetank. Ligger urørt i gårdsplassen, ute av drift i ca. 25 år. Verken undersøkt eller sanert. Uttrykkelig ikke vurdert i rapporten.
- TG-IUBetongbygg i østhjørnet. Ca. 45 m², ikke vurdert.
Prioriterte utbedringer
- Ingen TG-0 på 37 deler er ikke tilfeldig. Det er et bygg fra 1940 som har vært institusjon, som er drevet videre uten å bli oppgradert, og som takstmannen mener trenger en generell fornyelse. Det er den riktige forventningen å kjøpe med.
- Fem av de tretten ligger i klimaskjermen — vegger, vinduer, takrenner, taktilbehør, terrasse. Nettopp de er priset i materiallistene våre, og nettopp de er de postene egeninnsats faktisk monner på.
- To av dem ligger under bakken — drenering og rom under terreng. Dem kan vi ikke gjøre selv, de henger sammen, og de må gjøres i riktig rekkefølge: drenering først, oppbygging etterpå. Til sammen over 600 000 kr etter takstens eget nedre anslag.
- Trappa er den ene TG3-en uten kostnad. Takstmannen skriver «ingen umiddelbar kostnad» fordi beløpet avhenger av ønsket standard. Manglende rekkverk og håndlister er likevel byggeiers ansvar den dagen bygget leies ut.