Kjøpsvurdering · gnr 219, bnr 11 og 12 · Trondheim

Kjøpsvurdering

1 227 m² BRA på 3 600 m² tomt. Oversikt over eiendom, tilstand, tiltak og økonomiske forutsetninger.

Prisantydning7 490 000 7 678 600 med omkostninger

Bruksareal1 227 m² BRA · 688 P-rom, 539 S-rom

Tilstandsgrad 313 av 37 vurderte deler. Ingen fikk TG-0

Leieinntekt624 000 per år brutto — vår forutsetning

Netto avkastning3,8 % på 9 550 474 investert

Bakgrunn

Leinstrandvegen 203 er registrert som pleiehjem, brukt som bolig ulovlig siden 1993, og fikk i august 2025 dispensasjon fra LNFR til boligformål. Tillatelsen til å bygge om kom 29.10.2025. Den varer i tre år og kan ikke forlenges.

Taksten oppgir tretten alvorlige avvik. Ulovlighetssaken er åpen, ferdigattest mangler, og boligkjøperforsikring tilbys ikke. Prisantydningen tilsvarer 6 104 kr per m². Fire større kostnadsposter mangler tilbud.

Fakta

Eiendommen

Fire etasjer, tre bygninger, 3 600 m² tomt. Hva som ligger hvor, og hva som er godkjent som hva.

1 227 m²

688 m² primærrom · 539 m² sekundær

Takstrapport

Tilstand

Takstrapportens 37 vurderte bygningsdeler, med takstmannens egne kostnadsbånd og hva de faktisk dekker.

13 × TG3

15 × TG2 · 4 ikke undersøkt · 0 × TG0

Risikoregister

Risiko

Ulovlighetssaken, treårsfristen, den manglende forsikringen, oljetanken og elleve andre forhold — med hva vi gjør med hvert av dem.

4 kritiske

15 forhold i registeret

Tiltak

Planen

Forslag Q i 2. etasje: to leiligheter, et kontor og en eiersone. Og hva vi lar stå i de tre andre etasjene, foreløpig.

2 + kontor

leiligheter · kontor · eiersone på 77,9 m²

Beregninger

Økonomi

Kjøp, investering i tre trinn, leieinntekt, drift og finansiering — med følsomhetstabell for pris og leienivå.

3,8 %

netto på investert kapital

I hvilken rekkefølge

Fremdrift

Fra avklaringene som må gjøres før bud, til den harde fristen tillatelsen løper ut på.

29.10.2028

tillatelsen faller bort · kan ikke forlenges

Kritiske risikoforhold

Fra risikoregisteret · alvorsgrad kritisk

Ulovlighetsoppfølgingen følger eiendommen — ikke selgeren

før bud

Kommunen ga pålegg og tvangsmulkt 08.05.2025 (ULOV-22/83765). Saken er ikke avsluttet. For å lukke den må romutleien opphøre og bygget bringes i samsvar med tillatelsen. Selgeren kommer ikke til å gjøre det.

Følgen: Tvangsmulkten er personlig og følger ikke eiendommen, men kommunen sier rett ut at en ny eier kan få sin egen sak på nøyaktig de samme forholdene. Ansvaret følger eierforholdet.
Vårt trekk: Be om skriftlig forhåndsavklaring fra Trondheim kommune FØR bud: hva må være rettet, innen når, og går de med på en framdriftsplan i stedet for nytt pålegg?

Treårsfristen på tillatelsen kan ikke forlenges

hele veien

Tillatelsen ble gitt 29.10.2025. Settes arbeidene ikke i gang innen tre år, faller både tillatelsen og dispensasjonen fra LNFR bort. Det samme skjer om arbeidet ligger nede i mer enn to år. Fristene kan ikke forlenges, jf. pbl. § 21-9.

Følgen: Faller dispensasjonen, er man tilbake til LNFR med bygge- og delingsforbud, og hele boligbruken er ulovlig igjen. Da er 1940-bygget verdt tomteverdi og lite mer.
Vårt trekk: Regn 29.10.2028 som en hard vegg. Alt annet i framdriftsplanen legges rundt den.

Verken boligkjøper- eller boligselgerforsikring er mulig

før bud

Ingen av de to forsikringene kan tegnes på denne eiendommen, fordi bruksendringen ikke er ferdigstilt.

Følgen: Sikkerhetsnettet i norsk boligomsetning finnes ikke her. Enhver mangel som dukker opp etter overtakelse er kjøpers regning og kjøpers søksmål.
Vårt trekk: Prise inn en egen reserve for skjulte feil. Det er denne posten reserven finnes for.

Hele registeret med 15 forhold →

Avklaringer før bud

Tillatelsen bygger på tidligere søknadsbehandling, vedtak i byutviklingsutvalget og avklaring av Statsforvalterens innsigelse. Gjeldende status og frister må bekreftes.

Men prisantydningen forutsetter at kjøper tar hele risikoen for en ulovlighetssak som kommunen sier rett ut kan gjenåpnes mot ny eier, uten det sikkerhetsnettet boligkjøperforsikringen ellers gir. Og de fire tyngste postene — drenering, rom under terreng, elektrisk anlegg i hele bygget og oppgradering av 1. etasje — har ingen priset. Vårt anslag på dem alene er 2 210 000–4 950 000 kr.

Innhent priser for drenering, VA-tilknytning og oljetank, samt skriftlig status for ulovlighetssaken før bud.